Ett lokalhyresavtal på tre år som löper ut den 31 december 2029 måste sägas upp senast den 31 mars 2029 om inget annat har avtalats. Missar företaget den dagen förlängs avtalet. En indexklausul kan höja hyran varje år i takt med konsumentprisindex. Vägrar hyresvärden att förlänga avtalet har hyresgästen rätt till minst en årshyra i ersättning, om inget av lagens undantag gäller.
Så mycket kan indexklausulen höja lokalhyran
En indexklausul räknar upp hyran med förändringen i konsumentprisindex, KPI, från en basmånad. Ta ett avtal som börjar den 1 januari 2024 med en bashyra på 600 000 kronor om året, basmånad oktober 2023 och en indexdel på 75 procent av bashyran. KPI med 1980 som basår var 409,07 i oktober 2023 och 415,51 i oktober 2024 enligt SCB:s tabell över konsumentprisindex, en ökning med 1,57 procent.
- År två, 2025: indexdelen är 450 000 kronor. Uppräkningen med 1,57 procent ger ett tillägg på 7 084 kronor om året, ungefär 590 kronor i månaden.
- År tre, 2026: KPI var 419,35 i oktober 2025, 2,51 procent över basmånaden. Tillägget blir 11 309 kronor om året jämfört med bashyran.
- Hade hela bashyran varit indexerad hade tilläggen blivit 9 446 kronor år två och 15 078 kronor år tre.
Mellan oktober 2021 och oktober 2022 steg KPI från 346,44 till 384,04, en ökning med 10,9 procent. Samma klausul hade då höjt hyran med 48 840 kronor redan år två.
Läs därför fyra saker i klausulen: vilken månad som är basmånad, hur stor andel av hyran som räknas upp, om tillägget räknas mot basmånaden varje år och om hyran kan sjunka när KPI faller. Svaren står i avtalet, inte i lagen.
KPI räknas med basår 2020 sedan januari 2026
Indexklausuler i lokalhyresavtal hänvisar ofta till KPI med 1980 som basår. Till och med december 2025 fastställde SCB KPI med basår 1980, och sedan januari 2026 fastställer SCB det med basår 2020. Talen räknas om till den gamla serien genom att multipliceras med 3,3592, och SCB publicerar de omräknade serierna i Statistikdatabasen till och med 2030.
För september 2026 var KPI 125,94 med basår 2020, vilket motsvarar 423,06 med basår 1980. Den gamla månadstabellen för KPI med 1980 som basår uppdateras inte efter december 2025. En hyresvärd som räknar upp hyran för 2027 behöver hämta oktobertalet för 2026 ur SCB:s tabell med omräknade serier. Kontrollera att uppräkningen bygger på det talet.
Indexklausulen gäller bara i avtal på minst tre år
En lokalhyra ska enligt 12 kap. 19 § jordabalken vara bestämd till beloppet i avtalet. Ett förbehåll om att hyran ska räknas fram på något annat sätt, till exempel med ett index, gäller om avtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år.
Ersättning för uppvärmning, nedkylning, varmvatten och el får tas ut utöver den bestämda hyran. Är hyran inte bestämd på ett sätt som lagen tillåter ska den i stället vara skälig, med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Ett tvåårsavtal med indexklausul ger inte hyresvärden rätt till uppräkningen. Utöver bashyran kan fastighetsskatt och andra tillägg tillkomma, se guiden om att hyra lokal för företaget.
Avtalet förlängs om ingen säger upp det i tid
Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd måste ett avtal på bestämd tid sägas upp för att upphöra, enligt 12 kap. 3 § jordabalken. Saknar avtalet regler om vad som händer när ingen säger upp det, förlängs det på obestämd tid. Ett avtal kan i stället ha en egen förlängningsklausul, till exempel om tre nya år åt gången. Då är det klausulen som gäller.
För en lokal med en hyrestid längre än nio månader ska uppsägningen ske senast nio månader före hyrestidens utgång, om inte längre uppsägningstid har avtalats, enligt 12 kap. 4 §. Ett avtal som gäller tills vidare upphör efter uppsägning vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Uppsägningen ska vara skriftlig när hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd, enligt 12 kap. 8 §.
Så ser kalendern ut för ett treårsavtal den 1 januari 2027 till den 31 december 2029, utan avtalad längre uppsägningstid:
| Händelse | Datum |
|---|---|
| Hyrestiden börjar | 1 januari 2027 |
| Hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd, uppsägning krävs från och med nu | oktober 2027 |
| Sista dag för uppsägning från någon av parterna | 31 mars 2029 |
| Hyrestiden går ut | 31 december 2029 |
| Ingen har sagt upp och avtalet saknar förlängningsklausul: avtalet gäller på obestämd tid | från 1 januari 2030 |
| Uppsägning den 10 januari 2030 av det förlängda avtalet: avtalet upphör vid månadsskiftet efter nio månader | 31 oktober 2030 |
Kalendern följer 12 kap. 3 och 4 §§ jordabalken och gäller när avtalet inte anger en längre uppsägningstid.
Missar företaget den 31 mars 2029 och förlängs avtalet på obestämd tid, upphör det tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. En uppsägning i januari 2030 ger hyra till slutet av oktober 2030. Med en förlängningsklausul på tre år kan bindningen bli längre än så.
Vägrar hyresvärden förlänga blir ersättningen minst en årshyra
En lokalhyresgäst har inte rätt att sitta kvar. Skyddet är i stället en rätt till ersättning. Säger hyresvärden upp avtalet och vägrar förlänga, eller kommer förlängning inte till stånd för att hyresgästen inte godtar de nya villkoren, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 §. Rätten gäller inte om
- hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan krävas att hyresvärden förlänger,
- huset ska rivas och hyresvärden anvisar en annan godtagbar lokal, eller avtalet har ett rivningsvillkor och rivningen ska börja inom fem år från att villkoret tillkom,
- huset ska byggas om så att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar, med samma krav på ersättningslokal eller villkor med femårsgräns,
- hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller
- de villkor hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed.
Den hyra hyresvärden kräver är inte skälig om den är högre än den hyra lokalen kan antas kosta på öppna marknaden, enligt 57 a §. Marknadshyran bestäms i första hand genom jämförelse med liknande lokaler på orten.
Ersättningen motsvarar enligt 58 b § en årshyra enligt det uppsagda avtalet. Har hyresgästen förlorat mer, till exempel på flytten, ska hyresvärden därutöver ersätta förlusten i skälig omfattning. En förlust som hänger ihop med ändringar hyresgästen själv har bekostat i lokalen räknas bara om hyresvärden samtyckte till ändringen eller om avtalet träffades under förutsättning att hyresgästen skulle få göra den.
Skyddet gäller inte om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd, om hyresrätten är förverkad eller om hyresvärden har sagt upp avtalet för att hyresgästen inte har ställt ny säkerhet inom en månad när en pant eller borgen har försämrats, enligt 56 § och 28 §. Parterna kan också avtala bort skyddet i en särskilt upprättad handling. Görs det under de första nio månaderna gäller avståendet i regel bara om hyresnämnden har godkänt det. Sveriges Domstolar beskriver hur ansökan om att avstå besittningsskydd görs.
Hyresgästen har två månader på sig att gå till hyresnämnden
En uppsägning från hyresvärden ska enligt 58 § ange vilka villkor hyresvärden kräver för att förlänga, eller varför hyresvärden vägrar. Den ska också upplysa om att hyresgästen måste vända sig till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen, om hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning. Saknas något av detta är uppsägningen utan verkan. En sådan uppsägning får inte skickas i rekommenderat brev utan ska delges, enligt 8 §.
Låter hyresgästen de två månaderna gå förfaller rätten till ersättning. Ansökan om medling ska vara skriftlig, och hyresnämnden kan inte fatta bindande beslut i medlingen. Nämnden kan på begäran yttra sig om marknadshyran eller om en anvisad ersättningslokal. Medlingen ska hjälpa parterna att komma överens så att en rättegång i tingsrätten kan undvikas.
Vill hyresgästen själv ha lägre hyra eller andra villkor kan den säga upp avtalet för villkorsändring enligt 58 a §. Uppsägningen ska ange vilka ändringar som begärs, och kommer parterna inte överens ska hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader. Annars är uppsägningen utan verkan.
Ska hyresförhållandet upphöra efter att hyresvärden har sagt upp avtalet, eller efter att hyresgästen har sagt upp det för villkorsändring enligt 58 a §, kan hyresnämnden enligt 59 § ge skäligt uppskov med avflyttningen, högst två år från hyrestidens utgång. Har hyresgästen själv sagt upp avtalet för att flytta kan uppskov inte ges. Ansökan ska ha kommit in före hyrestidens utgång.
Sen hyra kan kosta avtalet efter två vardagar
Hyresrätten till en lokal är förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen, enligt 42 §. Hyresvärden får då säga upp avtalet i förtid. Hyresgästen kan få tillbaka hyresrätten genom att betala inom två veckor från att den har delgetts en underrättelse om att den kan göra det, enligt 44 §. Betalar hyresgästen innan hyresvärden har sagt upp avtalet kan hyresgästen inte skiljas från lokalen av det skälet, enligt 43 §. Upphör hyresförhållandet för att hyresrätten är förverkad gäller inte heller ersättningsskyddet. Lägg därför hyran på autogiro.
Säkerheten hyresvärden kräver, som deposition, bankgaranti eller borgen, regleras i avtalet. Kontrollera beloppet, när säkerheten ska lämnas tillbaka och om den kan tas i anspråk för annat än obetald hyra, till exempel för återställning vid avflyttning. Avtalets krav på lokalens skick när ni flyttar ut avgör också hur omfattande flyttstädningen av kontoret blir.
Säljer ni verksamheten kan hyresrätten följa med
Den som hyr en lokal för förvärvsverksamhet får enligt 36 § överlåta hyresrätten till den som tar över verksamheten, om hyresnämnden ger tillstånd. Tillstånd ska ges om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Har hyresgästen haft lokalen kortare tid än tre år krävs synnerliga skäl. För ett konsultbolag vars verksamhet kan komma att säljas är det skäl att redan i förhandlingen fråga hur hyresvärden ser på en överlåtelse.
Senast faktagranskad: 24 oktober 2026