Statens riktmärke för kontorsmyndigheter, 15 kvadratmeter per anställd, ger 180 kvadratmeter kontor för ett konsultbolag med tolv anställda. I Stockholm kan hyran för den ytan bli drygt 700 000 kronor om året i ytterområdena och nära 1,8 miljoner kronor i city, räknat på Cushman & Wakefields topphyror för andra kvartalet 2026. Fastighetsskatt, el och värme, indexuppräkning och anpassningar av lokalen kan tillkomma utöver grundhyran, och avtalets villkor avgör hur länge företaget sitter fast.
Så stor kontorsyta ger statens riktmärke för tolv anställda
Arbetsmiljöverket anger ingen kvadratmetersiffra per anställd. Arbetsmiljöverkets föreskrifter om utformning av arbetsplatser kräver att arbetsplatsen har en tillräcklig area och fri höjd med hänsyn till verksamheten. De allmänna råden anger en rumshöjd på minst 2,40 meter och att det i allmänhet behövs en toalett för varje påbörjad grupp om 15 arbetstagare. Tolv anställda behöver alltså i allmänhet minst en toalett. Räkna med fler om ni tar emot kunder.
Regeringen skriver att det kan vara rimligt att utgå från en kontorsarea om 15 kvadratmeter per anställd för kontorsmyndigheter. Riksrevisionens granskning visade att myndigheterna i urvalet i genomsnitt hade 22 kvadratmeter per anställd. För tolv personer blir det 180 kvadratmeter med statens riktmärke och 264 kvadratmeter med myndigheternas faktiska snitt.
Skillnaden är 84 kvadratmeter. Räkna hur många som brukar sitta på kontoret en vanlig tisdag, och lägg till mötesrum och tysta rum. I arbetslokaler med öppna planlösningar är risken stor att de anställda stör varandra om de sitter för trångt, enligt Arbetsmiljöverkets vägledning om arbetslokalens storlek. Pressa därför inte ytan längre än verksamheten tål.
Så mycket kostar kontorshyran i olika delar av Stockholm
Topphyran för kontor i Stockholms city är mer än dubbelt så hög som i ytterområdena. Topphyran är den hyra som begärs för de bästa lokalerna i varje läge, så en vanlig lokal i samma läge kostar i regel mindre.
| Läge | Topphyra, kronor per kvadratmeter och år | Kronor per år för 180 kvadratmeter | Kronor per månad för 180 kvadratmeter | Vakans |
|---|---|---|---|---|
| Centrala affärsdistriktet (CBD) | 9 850 | 1 773 000 | 147 750 | 8 procent |
| Övriga innerstaden | 6 200 | 1 116 000 | 93 000 | 14 procent |
| Ytterområden | 4 100 | 738 000 | 61 500 | 23 procent |
Källa: Cushman & Wakefields kontorsrapport för Stockholm, andra kvartalet 2026. Årshyra och månadshyra är egna beräkningar.
I hela Stockholm stod 18,5 procent av kontorsytan tom under andra kvartalet 2026. I ytterområdena var nästan var fjärde kvadratmeter ledig. Där har en hyresgäst med tolv anställda ett starkare förhandlingsläge än i city, där vakansen var 8 procent.
Var hittar man lediga kontorslokaler?
Lediga kontor annonseras på portaler för kommersiella lokaler, där ni kan filtrera på yta, område och tillträde. I Stockholm visar de stora fastighetsbolagen dessutom sina vakanser på egna webbplatser, och de kommunala bostadsbolagen hyr ut lokaler i sina hus. Alla lediga lokaler annonseras inte. Ring kommunens näringslivskontor och fråga om de känner till lokaler som inte är annonserade. Har ni ont om tid kan ni ge en lokalmäklare ett sökuppdrag.
Bestäm innan ni börjar leta vilka krav som inte går att förhandla bort, till exempel närhet till kollektivtrafik, antal rum eller tillträdesdag. Annars blir varje visning en ny diskussion om vad ni egentligen behöver.
Kostnaderna som tillkommer utöver grundhyran
Den annonserade hyran är sällan hela beloppet företaget betalar. Fråga hyresvärden om varje post nedan och be om beloppen i kronor per kvadratmeter och år, så att två lokaler går att jämföra.
- Fastighetsskatt. Fastighetsägaren betalar statlig fastighetsskatt på 1 procent av taxeringsvärdet för lokaler och tillhörande tomtmark. Skatten kan ingå i hyran eller tas ut som ett tillägg. Fråga hur stor er andel blir och var den står i avtalet.
- Värme, kyla, varmvatten och el. Enligt jordabalken ska hyran för en lokal vara bestämd till beloppet i avtalet. Ersättning för uppvärmning, nedkylning, varmvatten och el är undantagen och får tas ut separat. Kan förbrukningen mätas per hyresgäst ska ersättningen utgå från den uppmätta förbrukningen.
- Städning och service. Städfirmor tar oftast betalt per kvadratmeter, så varje kvadratmeter ni avstår sänker också städkostnaden. Räkna på det med guiden om prismodeller för kontorsstädning innan ni bestämmer ytan.
- Hyresgästanpassning. Nya väggar, mötesrum och pentry kan hyresvärden bekosta och lägga på hyran, eller låta er betala direkt. Se till att det står skriftligt vem som äger anpassningen när avtalet tar slut.
Indexklausulen bestämmer hyran år två
En lokalhyra får räknas upp med ett index bara om avtalet gäller för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år. Kortare avtal ska ha en hyra som är bestämd till beloppet, med några undantag, bland annat för energikostnaderna.
Är indexet konsumentprisindex, KPI, varierar uppräkningen mycket mellan åren. Mellan oktober 2024 och oktober 2025 steg KPI med 0,9 procent, enligt SCB:s fastställda tal. På en årshyra om 738 000 kronor blir det 6 642 kronor mer år två. Mellan oktober 2022 och oktober 2023 steg KPI med 6,5 procent, och då hade samma hyra ökat med 47 970 kronor. Inflationstakten i september 2026 var 1,1 procent.
Läs i klausulen vilken månad som är basmånad, om hela hyran eller bara en del räknas upp och om hyran kan sjunka när index faller. Med en indexdel på 75 procent av en bashyra om 600 000 kronor gav KPI-ökningen mellan oktober 2023 och oktober 2024 ett tillägg på 7 084 kronor om året, mot 9 446 kronor om hela hyran hade räknats upp. Kontrollera också vilken indexserie avtalet hänvisar till. SCB har bytt basår till 2020=100, men publicerar KPI-talen omräknade till 1980=100 till och med 2030. Ett avtal som hänvisar till den gamla serien kan därför fortfarande räknas upp.
Det här tittar ni på under visningen
- Räcker toaletterna och finns ett pausutrymme där alla kan äta samtidigt?
- Hur är ventilationen och temperaturen en varm eftermiddag? Be att få se senaste ventilationskontrollen.
- Hörs samtal genom väggarna, och finns det rum för samtal och koncentrerat arbete?
- Når dagsljus arbetsplatserna, eller hamnar skrivborden längst in i huset?
- Går lokalen att nå med rullstol, och hur ser det ut med fiber, el och låssystem?
- Vad händer i huset de närmaste åren? En planerad rivning eller större ombyggnad kan påverka både vardagen och er rätt till ersättning om ni måste flytta.
Besittningsskyddet går att avtala bort
Hyra av lokal regleras i 12 kap. jordabalken. Ett avtal på obestämd tid har nio månaders uppsägningstid och upphör vid närmaste månadsskifte därefter, om inte längre uppsägningstid har avtalats. Ett avtal på bestämd tid måste alltid sägas upp för att upphöra när hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd. Är hyrestiden längre än nio månader ska uppsägningen då ske senast nio månader före hyrestidens utgång, om inte längre tid har avtalats. Saknar avtalet regler om vad som händer när ingen säger upp det, förlängs avtalet på obestämd tid. Uppsägningen ska vara skriftlig när hyresförhållandet varat längre än tre månader.
Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd. Hyresvärden kan vägra förlänga avtalet, men måste då betala ersättning om inget av lagens undantag gäller. Undantagen är bland annat att hyresgästen allvarligt har åsidosatt sina skyldigheter och att huset ska rivas eller byggas om på det sätt lagen anger. Ett annat är att de villkor hyresvärden kräver är skäliga och överensstämmer med god sed. Ersättningen motsvarar en årshyra, och därutöver ska en förlust som inte täcks av den ersättas i skälig omfattning. Har hyresgästen själv betalat för ändringar i lokalen räknas förlusten för dem bara om hyresvärden samtyckt till ändringen eller om avtalet träffades under förutsättning att den skulle göras.
Den som inte vill flytta utan ersättning måste vända sig till hyresnämnden inom två månader från hyresvärdens uppsägning, annars förfaller rätten. Skyddet gäller inte heller om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd.
Skyddet går att avtala bort. Det kräver en särskilt upprättad handling. Träffas överenskommelsen innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd gäller den bara om hyresnämnden har godkänt den. Utan hyresnämndens godkännande gäller avståendet i två fall, och bara om överenskommelsen avser högst fem år från att hyresförhållandet inleds:
- hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen, eller
- lokalen hyrs i andra hand och förstahandsavtalet mellan fastighetsägaren och hyresvärden ska upphöra.
Får ni ett andrahandskontrakt eller en separat handling om avstående framför er, fråga varför. Med ett sådant avstående kan ni behöva flytta när avtalet löper ut, utan rätt till ersättning.
Glöm inte det gamla kontoret
Nio månaders uppsägningstid kan gälla också det kontrakt ni har i dag. Räkna baklänges från tillträdesdagen i den nya lokalen, så att ni inte betalar dubbla hyror i ett halvår. Eftersändningen av posten till den nya adressen ska vara beställd senast sex arbetsdagar före kontorsflytten om den beställs på webben med BankID. Upphandla flyttstädningen av det gamla kontoret i god tid, eftersom den ska klara hyresvärdens slutbesiktning. Ska städning, reception och fastighetsservice i den nya lokalen köpas in samlat, så kallade FM-tjänster (facility management), finns stegen i guiden om att upphandla FM-tjänster. Hur fastighetsägarens förvaltning är organiserad, och vem ni ska ringa när ventilationen krånglar, beskrivs i guiden om fastighetsförvaltning.
Senast faktagranskad: 24 oktober 2026